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ハッピーマネー&ライフ

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住宅ローンはどんな借り換えがベストなのか?今、繰り上げ返済はいけないのか?

住宅ローン

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マイナス金利政策で急増しているのが、住宅ローンの借り換え需要です。最近の大幅な金利低下によって数年前に住宅ローンを借りた人でも得をする可能性があります。

 

住宅ローンの借り換えを検討している人は、この機会を逃さない方が良いかもしれません。とは言うものの、ローン返済中の全ての人が得と言う訳でもないので、一定の判断は必要です。

 

その判断基準とは…

 

 

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総返済額が借入残高の4%以上減るかどうかが目安になります。

 

分かり易く説明すると、残高が3000万円なら総返済額が120万円以上減れば、手数料などを含めても得をすると考えても良いでしょう。自分で計算をするのはややこしいので、ネット上にある住宅ローンシュミレーターを使って、現在の償還表をもとに自分で照らし合わせてみると良いでしょう。

 

住宅ローンシミュレーション

 

 

一つの事例をあげてみると、

  • 4000万円借り入れ
  • 固定金利2%
  • 返済期間35年
  • 毎月の返済額 13万2505円
  • ボーナス返済なし
  • 返済総額 5565万2145円

 

5年間返済をして、残りの借入3584万9067円となったところで、固定金利1.5%に借り換えると仮定します。

先ほど書いた通り、借り換えの目安は借り入れの4%なので、そうなると、目安は143万円が目安になります。

借入残高3584万9067円を固定金利1.5%で30年で借り換えをすると、返済総額5249万355円となり、約316万円が減ります。この場合は借り換えがお得だと言う事になります。

 

固定金利から固定金利への借り換えの場合は、年数が浅く金利差が0.5%以上あればあ特になります。

 

 

ここで金利のタイプに触れていくと、住宅ローン金利は大きく分けて…

 

半年ごとに金利が変わる【変動型】

当初の一定期間(5年・10年)は固定で、その後は固定か変動か選べる【固定金利選択型】

借りた時の金利が返済終了まで続く【固定型】

 

の3つがあります。

いずれも一長一短ありますが、今借り換えを考えているのなら、【固定金利】を選ぶのがベターでしょう。その理由は、固定金利の方が返済計画を立てやすく、無難だと言う事です。現在、金利は最低水準なので、この水準での固定金利が返済が終了するまで確定できます。

 

それに対して、変動金利は固定金利よりも当初の金利は低いものの、将来金利が大幅に上昇すると、返済額が大幅に上がるリスクがあります。金利が上がらなければ良いのではないかと言う人もいるかもしれませんが、住宅ローンは予想に基づいた損得ではなく、リスクの違いで選ぶべきではないかと考えます。

 

 

また、借り換えが終えた後の繰り上げ返済はすべきなのか?と言う事も気になるところですが、これについては無理にやる必要はありません。

繰り上げ返済した方が得なのは間違いはないのですが、それによって手持ちの貯蓄がなくなるリスクの方が避けなければいけません。繰り上げ返済で総返済額を減らすよりも、手元にお金を残しておいて。家計が破たんしないようにすることが重要です。

 

失業や病気などのいざと言う時のために、生活費の2年分は用意しておいた方が安心できることでしょう。どうしても繰り上げ返済をしたいと言う人は、生活費の2年分を確保したうえで行うように心がけましょう。それまでは、控えた方が良いでしょう。

 

住宅購入のタイミングとは、どうしても妻の収入が減る産休中や時短勤務の時期に重なり易く、家計の収支が悪化しやすいので注意が必要です。そうした期間は、繰り上げ返済のことは考えず、手元に現金を置いておく意識をしておきましょう。

 

 

借り換えも、繰り上げ返済も、将来子どもの大学入学などのまとまったお金が必要になる時期を踏まえて、返済プランを考えていくことが大切でしょう。

 

 

いま借り換えをするなら、変動金利のハイリスクを取るより、固定金利へのチェンジがベター!!

 

happylifemoney.hateblo.jp

 

 

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